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　　2025年，台灣偵破一起以偽造代筆遺囑侵占不動產的詐騙案，案件引發社會高度關注。主嫌自2021年起涉嫌勾結律師、里長與員警，鎖定獨居或剛過世長者的不動產下手，透過偽造文件完成過戶程序，非法所得逾新台幣1.4億元。猶如日劇《地面師》，在劇情中裡冒名過戶、偽造身分，竟也在台灣真實上演。

　　房產詐騙集團鎖定的，正是消費者對交易流程的知識落差，使得詐術得以在程序看似合規的情況下完成。不動產交易金額動輒數百萬元起跳，一旦遭詐，損失往往求償無門，唯有事先掌握常見手法，才能降低誤入陷阱的機率。

　　OK111貸款媒合平台長期協助民眾媒合合法、安全的貸款業者，深知不動產對每位屋主的重要性。本文將完整解析房產詐騙的高風險對象、常見/手法、防範機制與應變步驟，協助您建立全方位的不動產保護觀念。

哪些房子或屋主容易成為房產詐騙目標？

　　房產詐騙集團通常會優先鎖定「異動不易被察覺」的不動產，根據內政部地政司與警政署統計資料，以下類型房產風險最高：

這類高風險房產的共同特點

這些房產的共同點，是屋主或家屬不一定經常出現，也較少主動確認產權狀態。例如：

• • 獨居長者可能較不熟悉線上查詢與交易流程

  • 長年空屋缺乏日常管理，遭過戶數月無人知曉

  • 海外繼承人則可能因長年不在台灣，無法即時掌握登記異動

交易中的人也可能成為目標

除了房產本身的狀態，交易中的人也可能是詐騙集團鎖定的對象：

• • 急著出售的屋主，容易因價格壓力降低警覺

  • 急著購屋的買方，容易因時間壓力略過查核程序

  • 對不動產交易流程不熟悉的民眾，容易被對方話術牽著走

OK111提醒您：只要名下持有不動產，平時就應定期確認產權狀態。家中若有長輩、空屋或待繼承房產，也應及早確認權利關係，避免成為詐騙集團眼中的破口。

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房產詐騙常見手法有哪些？三大類型完整解析

　　過去房產詐騙情境單純，多屬單點式犯案，例如假屋主收訂金後消失，或假造證件混充買方、賣方。近幾年隨著資訊取得容易，詐騙集團的手法也隨之升級，形成半真半假、混雜正規程序的犯罪結構，甚至具備分工完整的組織規模。

類型一：偽造文件型——勾結專業人士完成合法登記

以「台版地面師」一案為例，詐騙集團鎖定無子嗣或獨居長者名下的不動產，作案流程如下：

1. 1. 偽造代筆遺囑

   2. 勾結律師出具不實認證

   3. 透過配合的公職人員查詢個資

   4. 一步步完成產權移轉登記

整體流程表面上看似符合程序，導致受害人在產權已遭移轉後才驚覺有異。此類案件因涉及專業人士配合，查緝難度與殺傷力都更高。

類型二：假債權型——利用司法程序步驟合法脫產

此類手法的作案流程更為縝密：

• • 第一步：取得屋主身分證與權狀影本

  • 第二步：偽造簽名的本票與債權文件

  • 第三步：利用屋主戶籍設在出租地的漏洞

  • 第四步：由他人代收或攔截法院寄送的重要通知

  • 第五步：屋主若未在20日內提出異議救濟，裁定即告確定

  • 第六步：詐騙集團依法聲請強制執行，將房子拍賣變現

類型三：複合型——假投資誘導抵押房產

近年也出現假投資與地面師結合的複合式詐騙，作案週期更長、受害者損失更慘重：

這類詐騙騙走的不只是金錢，還有銀行信用與生活中的信任感。不動產面臨法拍，若有出租更遭強制驅離，後果極其嚴重。

日常防範房產詐騙的三道產權防線

　　面對日益複雜的詐騙手法，政府與仲介業者也建立多重防線，從資金流向與產權異動兩端降低風險。其中有幾項動作，是民眾不必等到交易當下，平時就可以預先準備、主動防範的。

第一道防線：申請地籍異動即時通

申請方式：向地政事務所申請，若為房仲客戶可委託其業者進行代辦。

功能說明：

• • 名下不動產出現移轉、抵押設定等登記異動時，系統即刻發送通知

  • 屋主有機會在被冒名過戶前及時察覺

  • 及早發現並聯繫地政機關處理

OK111特別提醒：若名下不動產登記在長輩名下，也建議一併設定給信任的晚輩留意，多一雙眼睛多一分保障。

第二道防線：申請第二類謄本住址隱匿

申請方式：向地政事務所申請。

功能說明：

• • 將第二類謄本住址隱匿

  • 降低個資被有心人士掌握、進而鎖定目標下手的風險

第三道防線：申請指定送達處所

申請方式：向地政事務所申請指定文件送達地址。

功能說明：

• • 確保法院寄出的本票裁定等重要文件確實送達本人

  • 不會被冒名或代收者攔截隱匿

  • 避免因錯過救濟期限而喪失法律保障

交易階段的資金保障機制

此外，若不動產已進入實際交易階段，也可以透過以下機制加強保障：

履約保證價金信託：

• • 透過銀行或建經公司等中立第三方保管買方款項

  • 待交屋完成後才撥付賣方

  • 這道機制能讓資金不會在交屋前提早落入賣方或第三人手中

  • 從制度面降低價金遭挾持的風險

標準化流程從源頭防詐

　　除了制度面的保障，合法房仲業者在交易流程中也建立標準化查核機制，從身分、文件到時間管理層層把關。

身分核實

• 簽約當下，由房仲核對身分證

• 上內政部戶政司系統查驗真偽

• 確認交易當事人身分無誤

文件比對

縮短點交空窗期

• 過戶完成至正式點交期間若拉得過長，可能增加交易風險

• 合法、安全的房仲業者會將點交時間盡量壓縮在7至10天內

• 縮短空窗期，降低詐騙集團介入的漏洞

察覺異常徵兆與應變三步驟

交易前的警覺徵兆

消費者可自行留意的徵兆包括：

• • 屋主急欲出售，開價明顯低於行情

  • 可上實價登錄網站比對區域行情，了解價格偏離的原因

  • 不少遭詐騙者本身也急於脫手不動產，情緒與價格都是可觀察的徵兆

察覺異常時的應變三步驟

一旦察覺任何異常，應立即執行以下三步驟：

第一步：暫停付款

• • 先中止資金流動

  • 避免損失擴大

  • 無論對方如何催促，都要爭取時間查證

第二步：保留紀錄

• • 留存所有通訊紀錄與相關文件

  • 包含LINE對話、簡訊、郵件、合約文件

  • 作為後續報案與法律程序的佐證

第三步：對外通報

• • 儘速向警方或消費者保護單位通報

  • 尋求專業協助處理

  • 必要時諮詢地政士或律師

OK111貸款媒合平台：您的房產與資金安全的守護者

加強產權保障的進階建議

最後建議，即使不動產已無貸款，也不要急著塗銷抵押權；或可諮詢專業地政士或法律人士，評估是否透過預告登記等合法機制強化產權保障，讓詐騙集團難以下手。不過實際作法仍應依個案需求及法律規定辦理。

為何選擇OK111貸款媒合平台？

OK111是一間專業的貸款媒合平台，讓有資金需求的人，可以藉由OK111貸款媒合，引薦合法、安全的貸款業者。我們的優勢包括：

總結——不動產買賣的安全守則

不動產買賣牽涉層面繁雜，仍建議透過有品牌的仲介進行交易，一同把關風險，透過專業仲介、地政士與履約保證等制度，讓交易過程多一層保障。

OK111最後呼籲：房產詐騙手法日益翻新，唯有建立正確的防詐觀念、主動申請各項保護機制，才能在關鍵時刻守住自己與家人的不動產。若您有任何貸款需求或疑問，歡迎透過OK111貸款媒合平台諮詢，讓我們為您把關每一道資金與產權安全關卡。

本文內容僅供參考，實際作法應依個案需求及法律規定辦理。如有疑慮，請諮詢專業地政士、律師或相關主管機關。

延伸閱讀建議：

• 內政部地政司「地籍異動即時通」申請指南
• 內政部不動產交易實價登錄