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面對房市中的諸多亂象，例如炒作預售屋紅單及排隊買房等，市場如今正受到極大衝擊。除了呼籲課徵空屋稅和囤房稅，各界也將「選擇性信用管制」視為矯正房市亂象的終極手段。那麼，究竟什麼是「選擇性信用管制」？為何許多專家和學者認為它是有效的打房武器？對於普通民眾而言，央行的這項措施究竟會帶來什麼影響呢？

那你知道限貸令是什麼嗎？

所謂「限貸令」，是由中華民國中央銀行（以下簡稱央行）透過選擇性信用管制，收緊銀行房貸條件的政策工具，目的在於抑制房市過度炒作、穩定房價、降低金融風險。

當限貸令上路後，常見影響包括：

• • • 房貸成數下降

    • 房貸寬限期縮短或取消

    • 高價住宅貸款限制加嚴

    • 多屋族貸款門檻提高

OK111將透過本篇帶你一次看懂：

• • • 限貸令是什麼？

    • 第七波信用管制重點

    • 房貸成數與寬限期如何改變？

    • 首購族與多屋族該如何因應？

限貸令是什麼？央行為何祭出信用管制？

一、根據《中央銀行法》第28條規定

央行得於必要時，對銀行辦理不動產擔保放款設定最高貸放成數（LTV），並可限制貸款條件。

這類措施俗稱「央行限貸令」，本質是透過資金面調控房地產市場，避免：

• • • • 房價短期暴漲

      • 投機炒作

      • 金融體系風險升高

近年因資金回流、科技業景氣、剛性需求增加，台灣房價5年內漲幅顯著，央行因此陸續推出多波信用管制，第七波為近期最受關注的一次。

二、除了信用管制外，《銀行法》第72-2條規定：

商業銀行在辦理銀行住宅建築及企業建築等不動產放款時，不動產放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。

這是總量管制。

三、第七波信用管制則屬於：

• • • • 個別借款人條件限制

      • 房貸成數限制

      • 寬限期限制

兩者層級不同，但目的都是抑制房市過熱。

四、不過以下幾點情況《央行限貸令：銀行放款規定》可豁免：

1. 1. 1. 為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。

      2. 以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。

      3. 以國家發展委員會中長期資金辦理之輔助人民自購住宅放款。

      4. 以行政院開發基金管理委員會及國家發展委員會中長期資金辦理之企業建築放款。

第七波信用管制重點（2024/09/20實施）

一、貸款條件主要限制

1️⃣　名下已有房產者 → 新購屋不得有房貸寬限期
2️⃣　自然人購買第二戶 → 房貸成數由6成降為最高5成
3️⃣　公司法人購屋／自然人購買高價住宅／第三戶以上 → 成數最高降為3成
4️⃣　建商餘屋貸款 → 成數最高降為3成

二、高價住宅怎麼認定？

高價住宅通常依各縣市公告標準認定（如總價門檻或單坪價格門檻），不同地區標準不同。

👉 實務上建議申貸前務必確認物件是否屬於高價住宅，以免影響貸款成數。

OK111在協助客戶評估房貸時，會同步檢視：

• • • 房屋總價

    • 地區門檻

    • 借款人名下不動產戶數

    • 是否符合豁免條件

第七波信用管制豁免對象

以下情況可排除部分限制（非高價住宅為原則）：

1️⃣ 透過繼承取得房屋與房貸，新申辦購屋條款免於管制。
2️⃣ 有實質換屋需求並與承貸金融機構切結。
3️⃣ 已簽訂購屋合約，即將申貸者。

⚠️ 但是否適用仍須依金融機構審核為準。

限貸令帶來的三大影響

一、對首購族影響

對真正自住需求者而言，第七波信用管制反而可能帶來機會。

✔　名下無房者影響相對較小
✔　仍可享有正常房貸寬限期
✔　貸款成數未被大幅壓縮
✔　投資客退場後競爭壓力下降

首購族如何善用政策？

1️⃣　把握寬限期優惠

名下無房的首購族仍可享有房貸寬限期，購屋初期只需償還利息，可以降低財務壓力。

2️⃣　貸款成數優勢

限貸令對首購族貸款成數影響較小，名下無其他不動產者仍可保有高貸款成數。

3️⃣　選擇適合的房型與價格

政策抑制投資與投機下，市場上釋出物件可能增加，尤其是投機客相對較多的中小宅或非高價住宅，這類產品的價格有望下修。

二、對多屋族與投資客影響

持有較多不動產的投資者來說，限貸令則是弊大於利，以下是限貸令對他們的可能影響：

✘ 　第二戶貸款成數降低
✘ 　第三戶以上僅3成
✘ 　取消寬限期，立即還本
✘ 　建商資金壓力加重

這將大幅提高投資槓桿成本，壓縮投機空間。

多屋族如何應對限貸令？

1️⃣　調整投資策略

多屋族應該要重新檢視資金規劃，降低限貸令所帶來的資金壓力與衝擊。

2️⃣　規劃長期資金

限貸令取消多屋寬限期並降低貸款成數，將使擁有多間房地產者資金收緊，多屋族應提前規劃還款資金。

3️⃣　自住豁免條款

若有實質換屋需求，可與金融機構協商切結，爭取豁免信用管制影響。

三、對房地產市場的影響

限貸令等措施實施後，央行預期將對房地產市場的價量造成一定影響，以下是房地產市場與房價可能的發展方向：

1️⃣　成交量短期萎縮

隨著房貸門檻提高、資金減縮，預料房地產市場需求將會放緩。

2️⃣　高價住宅市場降溫

短期內可能導致成交量下降，尤其是對投資型產品和高價住宅影響將較為明顯。

3️⃣　房價漸趨穩定

限貸令若能有效抑制投機行為，減少非自住型購屋需求，可能逐步穩定過高與過快上漲的房價。

4️⃣　市場回歸自住需求

預期資金將流向剛性需求與自住族群，房地產市場或許能回歸理性，降低投資性需求和投機買盤。

央行目標並非打房，而是「穩房市、降風險」。

限貸令下，資金該怎麼規劃？

若名下已有房產，資金調度可考慮：房屋轉增貸

透過房屋轉增貸：

• • • 將已繳本金轉為可運用資金

    • 整合高利負債

    • 彈性規劃資金用途

OK111提醒：限貸令限制的是「新購屋貸款」，但既有房貸仍可依條件申請轉增貸，實務操作仍需評估銀行政策與個人信用條件。

限貸令下的實務申貸建議

1️⃣　提前準備財力證明（報稅單、薪轉、存款）
2️⃣　降低其他負債比例
3️⃣　評估是否屬高價住宅
4️⃣　確認是否符合豁免條件
5️⃣　比較不同銀行審核標準

透過OK111專業諮詢，可以有效降低因限貸令造成的誤判與退件風險。

限貸令常見問題 FAQ

Q1：限貸令是什麼？

限貸令是央行透過信用管制限制房貸成數與條件的政策，目的是抑制房市過熱。

Q2：第七波信用管制重點是什麼？

重點包含：

• • • 第二戶貸款成數降為5成

    • 第三戶以上降為3成

    • 名下有房者取消寬限期

    • 高價住宅限縮成數

Q3：限貸令會讓房價下跌嗎？

短期可能使成交量下降，但房價是否修正仍取決於供需與經濟環境。

Q4：首購族會受到影響嗎？

影響較小，名下無房者仍可正常申請房貸寬限期與較高成數。

Q5：限貸令後還能房屋增貸嗎？

可以，但需符合銀行授信條件。建議先評估負債比與房屋估值。

OK111專業建議：政策會變，資金規劃更重要

限貸令與第七波信用管制，顯示政府對房市風險的重視。

對於：

• • • 首購族

    • 換屋族

    • 多屋投資人

    • 有資金週轉需求者

提前做好財務規劃，比追逐市場更重要。

若您不確定：

• • • 是否受限貸令影響？

    • 貸款成數會核多少？

    • 能否適用豁免條款？

    • 是否適合房屋轉增貸？

歡迎洽詢 OK111所引薦的專業顧問團隊，協助您在政策變動下，找到最適合的資金配置方式。